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土地增值稅的計算

一．漲價總數額的計算

　　以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地地價)乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。

(一)申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。

　1.契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。

　2.公告土地現值：為每年七月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。

但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。



(二)前次移轉現值或原規定地價

　1.即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。

　2.前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。



(三)土地改良費用有下列幾項

　1.改良土地費用

　2.已繳納之工程受益費

　3.土地重劃費用

　4.因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值。



二．應納稅額的計算

(一)一般用地稅率

　　土地增值稅一般用地稅率有三種級距：

　1.第一級稅率百分之四十：

　　土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )未達百分之一百者】×稅率(四十％)。

　2.第二級稅率百分之五十：

　　土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百分之一百以上未達百分之二百者】×稅率( 五○％ )減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×○.一○)。

　3.第三級稅率百分之六十：

　　土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後 )在百分之二百以上者】×稅率〈六○％〉減累進差額( 按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×○.三○ )。

　　例如：

　　張三有一筆土地，面積一○○平方公尺，申報移轉時每平方公尺公告土地現值為五萬元，上次取得土地之申報移轉現值每平方公尺一萬元，最新公告之臺灣地區消費者物價指數為百分之二百，曾經繳納工程受益費十萬元，張三出售時要繳納之土地增值稅計算公式如下：

　　(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額x臺灣地區消費者物價指數－土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額

　　　 (50,000元×100)-(10,000元×100×200％)-100,000元＝2,900,000元

　　(2)漲價倍數之計算=土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費者物價指數)

　　(3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=應徵稅額

　　　 2,900,000元 ×50％－(2,000,000×0.1)＝1,250,000元



(二)自用住宅用地稅率百分之十

　　前揭例題如為自用住宅用地，則其應納稅額為　

　　2,900,000 ×10％＝290,000元



(三)自九十一年二月一日起二年內，土地增值稅減徵百分之五十

1.一般用地要繳納之土地增值稅計算公式如下:

(1)申報現值總額-前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費者物價指數-土地改良費用(工程受益費)＝土地漲價總數額

(50,000元×100)－(10,000元×100×200％)－100,000元＝2,900,000元

(2)漲價倍數之計算＝土地漲價總數額÷(前次移轉時所申報之現值總額×台灣地區消費 者物價指數)

(3)土地漲價總數額x稅率-累進差額=查定稅額

2,900,000元×50％－(2,000,000×0.1)＝1,250,000元

(4)查定稅額×(1－減徵率)＝應納稅額

1,250,000元×(1－50％)＝625,000元

2.自用住宅用地要繳納之土地增值稅計算公式如下:

前揭例題如為自用住宅用地，漲價總數額為2,900,000元

(1)土地漲價總數額x稅率(10％)＝查定稅額

2,900,000元 ×10％＝290,000元

(2)查定稅額×(1－減徵率)＝應納稅額

290,000元×(1－50％)＝145,000元

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 ，辦到高利率是不是被坑了以下這篇提供你自己了解本身條件合理的利率範圍

先簡單敘述銀行利率的給法：

如果你要問哪一家銀行利率最低，目前不外乎以土銀，合庫，台銀等屬於官股銀行成分利率最優惠因為不全然以營利為目的自然利率相對漂亮，不過條件限制很多在這不贅述

而民營銀行目前針對４師或是上市櫃的主管利率最低大約落在４％上下但還不包含開辦費用等其他名目費用，所以如果你的條件只是一般公司或是基層員工想辦到低於５％，那可以在這跟你說你是沒希望了

貸款利率基本上要以個人條件來說看你公司的條件,像上市上櫃否,及資本額及你的年資,薪水,及存摺平均餘額來看.及信用卡使用條件等等才是銀行給你利率之依據

目前公司規模以資本額來論定的話，破億的公司員工合理利率５％－８％，一般小公司合理的利率８％－１２％如果你是要代償雙卡整合負債通常利率會再加碼１％－２％

或許你會有疑問我是大公司員工為何當初辦理的銀行給我的利率卻高於你說的８％，這問題我只能說那就是你的條件有問題（比如說年資過短，負債集中雙卡，有遲繳記錄，月光族等不及備載）導致銀行加碼利率承作你的案件，你可以不要接受這利率放棄對保，銀行借你錢他是老大所以利率基本上只能給你當作參考值老話一句所以個案狀況　個案討論

房屋貸款:1.3%-2.5%→適合沒有貸款或是殘值大於鑑價8成

房屋二胎：６％起到１４％→適合有房屋但殘值不足或是有卡債導致無法申辦房貸的客人

汽車貸款：８％－１６％→適合快速需要資金過件率最高申辦最快速（當天可撥款）

信用貸款：優質客群５％－８％　一般上班族８％－１２％

通信貸款：各銀行不同　通常以手續費收費約１２％起－１８％


星展代書: 曾主任